Limitação de altura dos edifícios em até 21 metros, imposta pelo Iphan-DF, frustra expectativa dos empreiteiros para ampliação de Águas Claras. Lá, hoje existem 3 edifícios com mais de 100 metros e até 37 andares de apartamentos
Um dos mais novos bairros residenciais do Distrito Federal, o Setor Habitacional Jóquei Clube, vai se tornar um novo Noroeste, ou assemelhado às quadras 500 do Sudoeste. Edifícios e apartamentos de alto padrão, em prédios baixos.
Isso porque o Iphan (Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional) limitou a altura dos prédios a 21 metros - ou, o equivalente a seis andares, mais pilotis. Para que o leitor possa ter uma ordem de grandeza, é igual à altura dos prédios das quadras 100, 200 ou 300 das asas Sul e Norte.
A decisão do Iphan-DF, conhecida pelos envolvidos nos projetos em outubro do ano passado, frustra a expectativa dos empreiteiros, que custearam os estudos urbanísticos do novo bairro. Pelos desenhos e propostas apresentadas, a intenção dos construtores é que os edifícios pudessem ter até 60 metros de altura - ou o equivalente a 20 andares.
Para entender o caso
Em junho de 2021, foi assinado um termo de cooperação técnica entre o Governo do Distrito Federal (GDF), por meio da Agência de Desenvolvimento do Distrito Federal (Terracap) - que é a proprietária do terreno e a responsável pelo projeto de parcelamento do solo -, e a Associação de Empresas do Mercado Imobiliário do Distrito Federal (Ademi-DF).
Segundo o acordo, a associação ficou responsável por elaborar o projeto urbanístico da região. Em contrapartida, o GDF ficou com a tarefa de realizar o processo de licitação pública, além de providenciar a infraestrutura e o licenciamento ambiental necessários para a construção.
Logo depois, em agosto de 2021, a Ademi-DF apresentou sua proposta. Há vários croquis de como ficaria o novo bairro, a partir do projeto apresentado pelos empreiteiros. Neles, é possível ver os prédios altos entremeados de passeios públicos.
Após vários trâmites burocráticos, o projeto da Ademi não foi aprovado pelo Iphan-DF, por conta de uma portaria interna, de 2012, que limita as alturas máximas de construção no DF.
A solução do Iphan-DF foi pior, ainda, do que a proposta inicial da própria Terracap, que foi autora da primeira proposta de parcelamento da região (ainda em 2019), que era de até 35 metros de altura (o equivalente a até 11 andares).
Em novembro de 2023, a ADEMI tentou novamente apresentadar proposta de alteração de gabarito máximo para a área do projeto, para 60m. Não houve êxito.
Em outubro do ano passado, o Conselho de Planejamento Territorial e Urbano do Distrito Federal (Conplan) aprovou a criação do novo bairro, mas com a limitação imposta pelo Iphan. Foram 30 votos a favor, e apenas 3 contrários e uma abstenção.
Agora, segundo "Brasilianas" apurou, a Terracap vai protocolar uma nova consulta na Seduh, com o novo desenho do bairro (com ajuste nos gabaritos), que será encaminhada novamente ao Iphan para análise. Após o retorno do Iphan, o projeto será oficialmente enviado para avaliação na Seduh.
Segundo a secretaria, "a expectativa é que essa consulta seja enviada ao Iphan em breve", mas a Seduh destaca que "não há prazos estabelecidos para esses processos, pois dependem das análises técnicas e pareceres dos órgãos envolvidos".
Após todas essas etapas, o projeto do novo bairro será submetido ao Palácio do Buriti, que, após análise, fará sua aprovação por meio de decreto governamental. Após a conclusão desse trâmite, os lotes poderão ser registrados em cartório e, somente depois, poderão ir à licitação.
Como deve ser o novo bairro
O Setor Habitacional Jóquei Clube (SHJQ) tem a área total de 2.277.233,172m², e será localizado entre a Estrada Parque Taguatinga (EPTG) e a Via Estrutural. A previsão é que seja ocupado por 52 mil moradores, e que sejam construídos até 17.300 apartamentos na região.
Segundo a Terracap, o objetivo do parcelamento "é promover a oferta de novas áreas habitacionais com a criação de 261 lotes para moradia, comércio, serviços, indústria e uso institucional, além de dois parques urbanos, espaços para áreas verdes e equipamentos públicos, como escolas e uma nova subestação de energia".
No local, serão oferecidos imóveis para diversos perfis. São propostos lotes de uso misto, ou seja, destinados à implantação de prédios residenciais nos andares superiores com áreas comerciais e de serviços nos andares inferiores, oferecendo atividades econômicas de abrangência tanto local quanto regional.
